1. Estimer le « prix de marché » de votre bien
Aller sur un site d’annonces immobilières n’est pas la bonne stratégie pour évaluer la valeur de votre bien car le prix affiché tient compte des honoraires des agences (qui publient 70% des annonces) et de la marge de négociation. En effet, le prix de marché est le prix du bien vendu, et non pas celui affiché en publicité.
N’additionnez pas non plus l’ensemble des coûts depuis votre acquisition (prix d’achat, honoraires d’agence, frais de notaire, travaux …).
Enfin, ce n’est pas votre futur projet (construction de maison neuve, mutation professionnelle …) qui doit déterminer le prix de vente de votre bien actuel.
Nous vous proposons de vous renseigner sur le site https://app.dvf.etalab.gouv.fr/ afin de comparer les ventes récentes réalisées de votre ville/quartier. Certains sites permettent de réaliser une estimation en ligne. Attention, le calcul est réalisé à partir de prix au m² fixes par quartier et qui peuvent biaiser fortement le résultat. Vous pouvez également faire appel à un professionnel pour estimer votre bien en direct.
2. Rédiger son annonce immobilière
Court, neutre et précis … le texte de votre annonce doit présenter votre bien immobilier sans superlatifs et sans surcharges de détails inutiles. Soyez attentif aux fautes d’orthographe et de syntaxe qui peuvent générer un manque de confiance chez les acquéreurs. Suscitez l’envie du potentiel acquéreur.
Les éléments principaux de votre appartement/maison apparaitront dans votre annonce : la surface, l’étage, l’emplacement, le nombre de chambres… Vous pouvez également notifier les annexes (cave, parking, local à vélo…) ou certaines caractéristiques (présence d’un parquet ou d’une cuisine équipée)
Mettez en avant les points forts : La proximité des écoles, commerces, une bonne orientation, la présence d’un balcon …
Vous devrez également préciser les mentions légales obligatoires (Le diagnostic DPE et (pour un appartement), le nombre de lots de votre copropriété, le montant des charges annuelles et l’existence d’une procédure en cours)
3. Sélectionner les photos de votre annonce
L’usage des portails internet a révolutionné les recherches immobilières. Les photos sont désormais déterminantes et permettront à vos futurs acquéreurs de se projeter, vous permettant de déclencher une visite.
- Rangez votre logement. Sans toutefois en faire un appartement témoin, les décorations soignées et « peu chargées » sont à privilégier
- Préférez les photos horizontales. Les photos en format portrait ne sont pas adaptées aux sites d’annonces immobilières et ne mettent donc pas votre bien en valeur.
- Prenez vos photos en journée. Allumer les lumières indique à l’acquéreur inconsciemment que votre logement est sombre et provoque l’effet inverse à celui escompté.
4. Informer parfaitement l’acquéreur
Quels diagnostics ?
Les diagnostics sont obligatoires pour la vente d’un bien : DPE, Gaz, Electricité, Amiante, Plomb, Loi Carrez …En fonction du département dans lequel vous résidez ou si vous vendez un appartement ou une maison, leur nombre peut varier.
Au sein d’une copropriété, la loi ALUR de 2014 impose désormais de transmettre les documents suivants (disponibles sur le portail de votre syndic de copropriété) avant la signature du compromis de vente :
- Règlement de copropriété et ses modificatifs
- Les 3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale
- Le pré état daté (édité par votre syndic pour la vente)
- Le carnet d’entretien
- Le diagnostic Technique global
- La fiche synthétique de copropriété
Enfin, il est d’usage de transmettre également la copie de la dernière taxe foncière ainsi que les factures réalisées depuis votre acquisition.
5. Etre exhaustif et objectif pendant les visites
Le vendeur a toujours tendance à ne présenter que les aspects positifs pour ne finalement jamais avoir un conseil d’amélioration (technique ou de décoration) … Votre acquéreur sera d’autant plus rassuré que vous aurez un discours objectif sur son bien.
Répondez aux questions des visiteurs. Laissez-les prendre possession de l’espace et même revenir dans certaines pièces.
6. Savoir négocier son prix
Quand vous recevez une offre d'achat, si celle-ci est « au prix » (affiché dans l’annonce), vous ne pouvez pas la refuser. Vous n'avez plus qu'à prendre rendez-vous chez votre notaire pour signer le compromis de vente. Attention, ce dernier rédigeant le compromis comme l’acte authentique qu’il vous fera signer 3 mois plus tard (vente officielle), il n’est pas rare qu’il mette entre 15 jours et 1 mois pour le rédiger … délai durant lequel votre acquéreur peut continuer de visiter d’autres biens, changer d’avis …
Si elle est à un prix inférieur, vous pouvez lui faire une « contre-offre ». Les premières semaines sont primordiales pour la vente d’un bien. Ainsi, préférez toujours trouver un compromis sur une offre rapide plutôt que de penser que d’autres offres ultérieures seront meilleures. C’est rarement le cas. Plus un bien reste en vente longtemps, plus les clients le négocient …
Tâchez également de vous renseigner sur la solvabilité du projet de votre client. Rien de pire en effet d’apprendre 2 mois plus tard que le client n’est pas finançable.
tualité !