Les étapes pour sécuriser sa vente entre particuliers
Il existe 4 étapes principales d’une vente immobilière : L’offre d’achat, la signature d’un avant-contrat, l’obtention du prêt par l’acquéreur et la signature de l’acte définitif. Voici les informations clefs à connaître à chaque étape pour sécuriser votre vente immobilière de particulier à particulier.
Les diagnostics
La vente d’un bien immobilier impose d’avoir réalisé (en amont) l’ensemble des diagnostics nécessaires. Les voici, présentés ci-après de manière non exhaustive (fonction de la localisation géographique du bien … des communes ou départements exigeant un diagnostic mérule, thermites, assainissement … ). Toutefois, les diagnostics obligatoires et systématiques sont listés ci-après :
- Le diagnostic Amiante (concerne les biens construits après le 01/07/1997 / valable ad vitam eternam en cas d’absence d’amiante si réalisé après le 01/01/2013 / valable 1 an en cas de présence d’amiante)
- Le diagnostic Plomb (concerne les biens construits avant le 01/01/1949 / valable ad vitam eternam en cas d’absence de plomb / valable 1 an en cas de présence de plomb)
- Les diagnostics Gaz et Electricité (concerne les installations gaz et Electrique supérieures à 15 ans / valables 3 ans)
- Le Diagnostic Performance Energétique (valable 10 ans)
- La Loi Carrez (ne concerne que les appartements / validité illimitée si absence de travaux ayant augmenté ou diminué la surface du bien)
- L’Etat des Risques et Pollutions (valable 6 mois / réalisé gratuitement par votre notaire…)
Les diagnostics immobiliers informent sur l’état du logement acheté. Ils sont destinés à protéger la santé et la sécurité des acquéreurs et d’informer sur l’environnement du bien vendu.
L’offre d’achat
Votre bien mis en vente a trouvé acquéreur. Félicitations !
Ce dernier a validé son intention d’achat en rédigeant une offre d’acquisition sur laquelle figurent bon nombre d’informations obligatoires :
Les coordonnées de l’acquéreur ainsi que son état civil
- L’adresse et la descrition du bien vendu
- Le plan de financement prévu (montant de l’apport et du prêt bancaire à obtenir)
- Les coordonnées de son notaire
- La durée de validité de l’offre…
Si le prix ne correspond pas à ce que vous escomptiez ou à votre estimation, il vous est possible d’émettre une contre-offre à votre acquéreur, qui acceptera ou non de remonter le prix de son offre initiale.
En revanche, une offre acceptée par vos soins (par écrit) quel qu’en soit le support rédactionnel (mail, offre papier contre-signée…) ne vous permet plus de changer d’avis. On dit que la vente est « formée » et qu’il y a accord sur « le prix et la chose ». Le délai de rétractation ne bénéficiera désormais uniquement qu’à l’acquéreur.
Le compromis de vente
L’accord contractuel entre vendeur et acquéreur se manifeste par la signature du compromis de vente. Cett derniere, lors d’une vente entre particuliers est quasi-systématiquement réalisée chez un notaire.
Toutefois, le notaire rédacteur de cet avant-contrat (puis dans un 2nd temps - environ 3 mois après - de l’acte authentique) impose généralement entre 20 jours et 30 jours de délais pour rédiger ledit compromis et organiser le RV signature entre les parties. Or, vos acquéreurs (de plus en plus ultra-connectés) ont l’opportunité (eux) de changer d’avis ou dans certains cas de continuer les visites sur d’autres biens sachant qu’ils ne seront engagés qu’après la signature du compromis… Ainsi, il est vivement recommandé d’exiger de son notaire une signature de compromis très rapide pour éviter cette situation.
Le contenu du compromis de vente
Un compromis de vente pour être valable doit contenir :
- Les coordonnées et état-civil du vendeur et de l’acheteur
- La désignation du bien vendu (adresse, référence cadastrale, descriptif détaillé, existence d’une servitude ou d’une hypothèque …)
- Les diagnostics techniques (Electricité, Gaz, Amiante, Plomb, le DPE, la Loi Carrez pour un appartement)
- Prix de vente du bien
Si le logement est situé dans une copropriété, le compromis de vente doit mentionner :
- Le carnet d’entretien de la copropriété
- Le règlement de copropriété
- La fiche synthétique de la copropriété
- Les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années
- Le pré état daté (document édité par le syndic de copropriété et contenant le montant des charges, les sommes dont sont redevables le copropriétaire vendeur et l’acheteur et le résumé des impayés de charges au sein du syndicat
- Le Diagnostic Technique Global
Deux situations (au moins) permettent à l’acquéreur d’annuler la vente :
- si la rétractation intervient dans les 10 jours suivant le lendemain de présentation du courrier recommandé envoyé à l’acquéreur (ou mail recommandé) intégrant l’ensemble des documents relatifs à la vente
- Si l’acquéreur se voit refuser son offre de prêt (scenario de plus en plus fréquent). La période post-covid a foncièrement modifié l’attitude des banques dans l’octroi des crédits immobiliers (respect du taux d’endettement à 35% même avec des restes à vivre conséquents / Nécessité d’un apport intégrant les frais de notaires et les travaux…). Ainsi, même si vous ne pouvez légalement exiger de la part de votre acquéreur des informations d’ordre privé ayant trait à son financement (relevés de compte, feuille d’imposition, renseignement pris sur des prêts en cours…), veillez à verrouiller au maximum ce point. A défaut, vous seriez contraint de remettre en vente votre bien 3 mois plus tard en baissant le prix car l’annonce aura été trop vue …
L’obtention du prêt par l’acquéreur
Une fois signé le compromis de vente, l’acheteur doit rechercher un prêt immobilier. Trouver un crédit bancaire fait partie des étapes de l’achat immobilier qui précédent la signature de l’acte définitif. Le compromis prévoit très généralement une condition suspensive d’obtention du prêt par l’acquéreur.
- Ainsi, si l’acquéreur se voit refuser son offre de prêt (scenario de plus en plus fréquent). La période post-covid a foncièrement modifié l’attitude des banques dans l’octroi des crédits immobiliers (respect du taux d’endettement à 35% même avec des restes à vivre conséquents / Nécessité d’un apport intégrant les frais de notaires et les travaux…). Ainsi, même si vous ne pouvez légalement exiger de la part de votre acquéreur des informations d’ordre privé ayant trait à son financement (relevés de compte, feuille d’imposition, renseignement pris sur des prêts en cours…), veillez à verrouiller au maximum ce point. A défaut, vous seriez contraint de remettre en vente votre bien 3 mois plus tard en baissant le prix car l’annonce aura été trop vue …
La promesse de vente confère deux obligations au propriétaire vendeur : il est dans l’incapacité de renoncer à la vente et ne peut proposer son logement à un autre acheteur durant un délai convenu (généralement entre deux et trois mois).
La signature de l’acte authentique
Seule la signature de l’acte authentique doit impérativement être réalisée chez votre notaire. Aucun frais ne vous sera demandé, les « droits de mutation » (appelés à tort « frais de notaire », ils sont constitués à 80% de taxes départementales et communales) sont entièrement réglés par l’acquéreur.
Seule la vente d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif (hors résidence principale donc) est soumise à la taxe sur la plus-value (taxe dont le taux est dégressif fonction du temps de détention du bien – jusque 30 ans).
Cet acte intervient en moyenne 2 à 3 mois après la signature du compromis, fonction des démarches administratives à réaliser et vérifications à effectuer (droit de préemption urbain, hypothèque éventuelle, servitude …)