Le financement : un critère déterminant pour l'immobilier en 2022
La hausse des prix de l'immobilier va-t-elle perdurer ?
C'est là toute la question posée autour de la hausse continue des prix de l'immobilier, existante depuis 20 ans et qui s'est accélérée en cette période post-covid. Car les propriétaires d'appartements ont franchi le pas de l'acquisition d'une maison avec jardin, tout comme bon nombre de parisiens ou habitants de grande métropole se sont déplacés géographiquement en bordure de ces zones, afin de se rapprocher de la campagne. Et si les secundo-accédants peuvent se permettre d'acquérir au prix fort leur prochain rêve immobilier, ce n'est fatalement pas le cas des primo-accédants qui eux achètent sans avoir vendu au préalable. En effet, ces derniers sont à l'origine de 50% des transactions en france alors que leurs salaires n'augmentent pas ...
"Il faut acheter, les taux sont bas". La baisse continue des taux de crédit immobilier peut-elle compenser durablement cette hausse des prix ?
Rappelons ici que les taux actuels permettent en moyenne de ne rembourser que 25% de plus que la valeur du prix d'achat de votre bien immobilier, contre 200% de plus pour la génération de nos parents. Oui mais les prix immobiliers sont 3 à 4 fois plus élevés ! C'est ainsi que l'Insee rapporte que la part que les ménages réservent à l'immobilier dans leur budget atteint des plafonds jamais atteints et en augmentation constante depuis les années 80.
Les conditions d'octroi du crédit vont-elles bloquer les acquisitions des primo-accédants ?
L'endettement à 110% a longtemps constitué la norme. Aujourd'hui les banques, considérant des prix immobiliers élevés, tenant compte nombreuses séparations parmi les couples de primo-accédants, exigent un apport personnel pour financer les "frais" de leur acquisition (honoraires d'agence, droits de mutation ...). La position des établissements financiers peut être compréhensible , il reste cependant difficile pour certains ménages de prévoir un apport de 25 000 € pour une première acquisition de leur résidence principale (220 000 € en moyenne pour un ménage). Le taux d'endettement limité à 35% ainsi que la durée du prêt maximale fixée à 25 ans viennent encore accroitre la difficulté d'octroi de crédit pour les primo.
Le maintien des taux bas ou le retour de l'inflation ?
L'horizon fixé par la BCE et les taux directeurs actuels laisse à penser que les taux resteront bas de manière durable. Toutefois, la politique américaine subit une inflation supérieure à 6% depuis plusieurs mois. En effet, l'augmentation des dépenses des ménages post-covid, dûe nottamment au plan de relance de l'économie américaine a eu pour effet mécanique d'augmenter les prix à la consommation. Il n'est pas impossible que le même phénomène se réalise en Europe et qu'ainsi la BCE se voit contrainte d'augmenter le niveau des taux directeurs, en impactant indirectement le niveau des taux de crédits immobiliers des banques.